โรงแรมและเกสต์เฮาส์ประกาศขายในพัทยา – โอกาสการลงทุน

ตลาดธุรกิจที่พักพัทยา 2026: โรงแรมและเกสต์เฮาส์ประกาศขาย

โอกาสการลงทุน: ตั้งแต่เกสต์เฮาส์ 8 ห้องในจอมเทียน ไปจนถึงโรงแรมริมหาด 510 ห้อง

เจาะลึกว่ามีอะไรอยู่ในตลาด ผลตอบแทนที่เป็นจริง และวิธีประเมินมูลค่ากิจการ โดยอ้างอิงจากประกาศขายที่ตรวจสอบแล้วและข้อมูลตลาดล่าสุดของปี 2026

ข้อมูลตลาดที่สำคัญ

• ราคาเริ่มต้น: เริ่มต้น 7.5 ล้านบาท (เกสต์เฮาส์แบบเรียบง่าย)

• ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี (ROI) ของโรงแรมทั่วไป: 9–12% (ช่วงโดยรวม 6–15%)

• อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั่วประเทศ: 72%

• มูลค่าการซื้อขายโรงแรมทั่วประเทศที่คาดการณ์ (2026): 12 พันล้านบาท

• อายุอาคารที่นักลงทุนต้องการ: 10–15 ปี

สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน

ตลาดซื้อขายโรงแรมของไทยกำลังเร่งตัวขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในปี 2025 มีการขายโรงแรม 6 แห่ง รวม 1,574 ห้อง คิดเป็นมูลค่ารวม 10.14 พันล้านบาท Colliers Thailand ประเมินมูลค่าการซื้อขายปี 2026 ไว้ที่ 12 พันล้านบาท นอกจากกรุงเทพฯ ภูเก็ต และเกาะสมุยแล้ว พัทยายังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายการลงทุนที่คึกคักและเป็นที่ต้องการมากที่สุด (ที่มา: Nation Thailand / Colliers Thailand, กุมภาพันธ์ 2026)

ปัจจุบันมีทรัพย์จำนวนมากประกาศขาย อันเป็นผลจากแรงกดดันทางการเงินตั้งแต่ช่วงโควิดที่บีบให้เจ้าของต้องขาย จึงเกิดโอกาสที่แท้จริงในการซื้อทรัพย์ในราคาต่ำกว่าต้นทุนก่อสร้างใหม่ อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ราว 72% โดยผู้ประกอบการจำนวนมากชดเชยอัตราการเข้าพักที่ต่ำลงด้วยราคาห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (ADR) ที่สูงขึ้น (ที่มา: Nation Thailand, 2026)

สิ่งที่ผู้ซื้อมองหา

นักลงทุนมักมองหาโรงแรมที่ให้ผลตอบแทนต่อปี (ROI) ขั้นต่ำ 6% ในอาคารที่อายุไม่เกิน 10–15 ปี เพื่อลดความเสี่ยงด้านการปรับปรุงซ่อมแซม ทรัพย์ที่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมที่ยังมีผล (พ.ร.บ. โรงแรม) งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบย้อนหลัง 2–3 ปี และมีตัวตนที่มั่นคงบนแพลตฟอร์มจองที่พัก (OTA เช่น Booking.com, Agoda, TripAdvisor) จะขายได้ในราคาสูงกว่าตลาดอย่างชัดเจน (ที่มา: Colliers Thailand, 2026)

ตัวอย่างทรัพย์ตามประเภท

(ประกาศขายที่เป็นตัวแทนของตลาด ข้อมูล ณ ปี 2025/2026)

1. เกสต์เฮาส์ 8 ห้อง (จอมเทียน ห่างจากชายหาด 150 เมตร)

• ราคา: 7,500,000 บาท

• ลักษณะ: 6 ชั้น เพิ่งปรับปรุงใหม่ จดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัด (Co., Ltd.) ออกแบบให้บริหารได้ด้วยคนเดียว (รวมร้านค้าชั้นล่าง)

• ศักยภาพ: จุดเริ่มต้นที่ยอดเยี่ยมสู่รายได้แบบพาสซีฟ (ที่มา: Hipflat)

2. เกสต์เฮาส์ 12 ห้อง (ซอยบงกช พัทยากลาง)

• ราคา: 19,000,000 บาท

• ลักษณะ: เนื้อที่ดิน 516 ตร.ม. (129 ตร.ว.) ทำเลใจกลางเมืองใกล้สถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ

• ศักยภาพ: รายได้ต่อเนื่องพร้อมโอกาสขยายในอนาคต (ที่มา: Hipflat)

3. บูทีคโฮเทล 30 ห้อง (ซอยบัวขาว พัทยากลาง)

• ราคา: สอบถามราคา (POA)

• ลักษณะ: 6 ชั้นพร้อมลิฟต์ เนื้อที่ดิน 96 ตร.ว.

• ศักยภาพ: โรงแรมระดับกลางที่เปิดดำเนินการเต็มรูปแบบ ในย่านบันเทิงที่คึกคักที่สุดแห่งหนึ่งของพัทยา (ที่มา: Hipflat)

4. โรงแรม 51 ห้องภายใต้การบริหารของ Centara (พัทยากลาง ถนนพัทยาสาย 2 ซอย 15)

• ราคา: 160,000,000 บาท (ลดจาก 240 ล้านบาท)

• ลักษณะ: 51 ห้อง (+อีก 9 ห้อง) เนื้อที่ดิน 622 ตร.ม. ดำเนินงานภายใต้แบรนด์ Centara Hotels & Resorts

• ศักยภาพ: ผลตอบแทนต่อปี (ROI) 9% ราคาน่าสนใจเพื่อการขายอย่างรวดเร็ว (ที่มา: BahtSold)

5. รีสอร์ตโฮเทล 510 ห้อง (พัทยากลาง)

• ราคา: 1,800,000,000 บาท

• ลักษณะ: เนื้อที่ดิน 6,172 ตร.ม. สิ่งอำนวยความสะดวกแบบรีสอร์ตครบครัน (ร้านอาหารและบาร์ สปา ฟิตเนสเซ็นเตอร์ รูมเซอร์วิส)

• ศักยภาพ: ทรัพย์ระดับนักลงทุนสถาบัน (ที่มา: Thailand-Property)

ผลตอบแทนที่เป็นจริง (ROI) ตามประเภท

(หมายเหตุ: ทรัพย์ขนาดเล็กที่เจ้าของบริหารเองมักให้ผลตอบแทนสูงกว่าเพราะค่าใช้จ่ายดำเนินงานต่ำ แต่ต้องลงมือดูแลเอง ส่วนโรงแรมขนาดใหญ่ให้ผลตอบแทนต่ำกว่า แลกกับรายได้แบบพาสซีฟที่บริหารโดยมืออาชีพ)

เปรียบเทียบ: เกสต์เฮาส์กับโรงแรม – แบบไหนตรงกับเป้าหมายของคุณ

ทำไมต้องลงทุนในพัทยาโดยเฉพาะ

• ไม่มีโลว์ซีซันที่แท้จริง: การท่องเที่ยวในพัทยาคึกคักตลอดทั้งปี ด้วยนักท่องเที่ยวจากจีน รัสเซีย และอินเดีย นักท่องเที่ยวในประเทศ ชาวต่างชาติที่พำนักในไทย และแขกที่พักระยะยาว

• โครงสร้างพื้นฐานที่เติบโต (EEC): พัทยาตั้งอยู่ใจกลางเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รถไฟความเร็วสูงที่วางแผนไว้ระหว่างกรุงเทพฯ กับสนามบินอู่ตะเภา คาดว่าจะย่นเวลาเดินทางเหลือราวหนึ่งชั่วโมง และขยายตลาดเป้าหมายได้อย่างมาก

• ทรัพย์ราคาต่ำกว่าต้นทุนก่อสร้าง: การขายทรัพย์ที่ประสบปัญหาหลังโควิดเปิดโอกาสให้ซื้อทรัพย์ได้ต่ำกว่าต้นทุนก่อสร้างใหม่อย่างมาก

• จุดเริ่มต้นที่หลากหลาย: ตั้งแต่เกสต์เฮาส์ราคา 7.5 ล้านบาท ไปจนถึงรีสอร์ตราคา 1.8 พันล้านบาท พัทยามีโอกาสการลงทุนสำหรับแทบทุกงบประมาณ ซึ่งหาได้ยากในบรรดาเมืองชายฝั่งของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

การตรวจสอบสถานะ (due diligence): สิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อ

1. ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม (พ.ร.บ. โรงแรม): ตรวจสอบว่าใบอนุญาตยังมีผล ออกในนามนิติบุคคลที่ถูกต้อง และครอบคลุมห้องพักทุกห้องที่เปิดให้บริการในอาคารตามกฎหมาย

2. งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบ (2–3 ปี): ตรวจสอบอัตราการเข้าพักและ ADR เทียบกับข้อมูลจริงจากแพลตฟอร์ม OTA และยอดเงินฝากธนาคาร ไม่ใช่ดูเพียงตัวเลขของเจ้าของ

3. การมีตัวตนบน OTA และรีวิว: ตรวจสอบทรัพย์บนเว็บไซต์อย่าง Booking.com, Agoda และ TripAdvisor เพราะรีวิวเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการเข้าพักในอนาคต

4. อายุและสภาพอาคาร: อาคารอายุ 15 ปีขึ้นไปมักต้องมีงบปรับปรุงซ่อมแซม ควรนำมาคิดรวมในราคาซื้อ

5. โฉนดที่ดินและโครงสร้างการซื้อขาย: ตรวจสอบว่าการขายรวมกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ฟรีโฮลด์ผ่านบริษัทไทย) หรือเป็นการเช่า (ลีสโฮลด์) หรือเป็นเพียงการขายตัวธุรกิจ

6. พนักงานและสัญญา: ตรวจสอบสัญญาจ้างและการจ่ายเงินสมทบประกันสังคมให้ถูกต้อง และสอบถามให้ชัดเจนว่าพนักงานคนสำคัญจะอยู่ต่อหลังเปลี่ยนเจ้าของหรือไม่

บทสรุป

ตลาดโรงแรมและเกสต์เฮาส์ของพัทยาในปี 2026 มีโอกาสการลงทุนที่หลากหลายอย่างหาได้ยาก ตั้งแต่เกสต์เฮาส์ที่บริหารได้ด้วยคนเดียวในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไปจนถึงรีสอร์ตระดับสถาบันราคา 1.8 พันล้านบาท โดยมีเศรษฐกิจการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่งรองรับ ซึ่ง Colliers Thailand คาดว่าจะก่อให้เกิดการซื้อขายมูลค่า 12 พันล้านบาททั่วประเทศในปีนี้ โอกาสที่ดีที่สุดคือทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนเกิน 6% อายุอาคารต่ำกว่า 15 ปี มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมที่ยังมีผล และมีบันทึกทางการเงินที่โปร่งใส

ข้อความทางกฎหมาย: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น ที่มา: Nation Thailand / Colliers Thailand (2026), Hipflat (2026), BahtSold (2026), Thailand-Property (2026), SMERGERS (2025–2026), PropertySpace.co.th (2025) ควรตรวจสอบสถานะ (due diligence) อย่างมืออาชีพด้วยตัวคุณเองทุกครั้งก่อนลงทุน