การโอนเงินมาไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คู่มือแบบฟอร์ม FET)

คู่มือ: วิธีโอนเงินมาไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ข้อกำหนดของแบบฟอร์ม FET โดยละเอียด

ส่วนที่ 1: กรอบกฎหมายและพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยในฐานะชาวต่างชาติเป็นกระบวนการที่มีกฎเกณฑ์ชัดเจนและเป็นโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจ ตราบใดที่ผู้ซื้อปฏิบัติตามกรอบกฎหมายที่รัฐบาลไทยกำหนดอย่างเคร่งครัด พื้นฐานคือพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งกำหนดข้อกำหนดทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติทุกคน คือการพิสูจน์ว่าเงินทั้งหมดที่ใช้ซื้อมาจากต่างประเทศทั้งจำนวน คู่มือนี้อธิบายแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) ที่จำเป็น และบอกอย่างละเอียดว่าควรโอนเงินลงทุนเข้าประเทศอย่างไรให้ถูกต้อง

ส่วนที่ 2: แบบฟอร์ม FET และเอกสารประกอบ แบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction Form (FET) ซึ่งเดิมเรียกว่าแบบ “ธ.ต. 3” (Thor Tor) และในกฎหมายบางฉบับยังคงใช้ชื่อนี้อยู่ เป็นเอกสารที่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ ออกโดยธนาคารพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตในไทยเท่านั้น ใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายว่ามีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทยแล้วแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาท สำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารฉบับนี้ในการจดทะเบียนคอนโดในชื่อชาวต่างชาติอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

มีกฎสำคัญของธนาคารเกี่ยวกับจำนวนเงินที่โอน ธนาคารพาณิชย์ไทยมักออกแบบฟอร์ม FET อย่างเป็นทางการเฉพาะเงินโอนระหว่างประเทศขาเข้าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป (หรือเทียบเท่าในสกุลเงินอื่น) อย่างไรก็ตาม นักลงทุนที่โอนเงินจำนวนน้อยกว่านั้นไม่ต้องกังวล สำหรับยอดเงินที่ต่ำกว่าเกณฑ์นี้ ธนาคารผู้รับเงินจะออกเอกสารที่เรียกว่า “Credit Advice” หรือหนังสือรับรองอย่างเป็นทางการจากธนาคารให้แทน Credit Advice นี้ใช้ได้ที่สำนักงานที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เดียวกัน และมีผลทางกฎหมายเช่นเดียวกับแบบฟอร์ม FET มาตรฐาน

ส่วนที่ 3: กฎเข้มงวดสำหรับการโอนเงินระหว่างประเทศ ในการโอนเงิน มีกฎที่คุณไม่ควรฝ่าฝืนเด็ดขาด

1. ห้ามโอนเป็นเงินบาท: อย่าโอนเงินบาทมาจากประเทศของคุณ เงินต้องส่งมาเป็นเงินตราต่างประเทศที่เป็นที่ยอมรับทั้งจำนวน เช่น ยูโร (EUR) ดอลลาร์สหรัฐ (USD) หรือปอนด์สเตอร์ลิง (GBP) การแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาทต้องเกิดขึ้นในไทยทั้งหมด โดยธนาคารพาณิชย์ไทยผู้รับเงิน

2. ชื่อต้องตรงกันทุกตัวอักษร: เส้นทางการเงินต้องตรวจสอบย้อนกลับได้ชัดเจน ชื่อผู้โอนและชื่อผู้รับเงินปลายทางต้องตรงกับชื่อเต็มตามกฎหมายของผู้ซื้อทุกประการ โดยสะกดตรงตามที่ปรากฏในหนังสือเดินทางและในสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ที่ลงนามแล้ว

3. ต้องระบุวัตถุประสงค์: ในคำสั่งโอนเงินที่แจ้งธนาคารของคุณ ต้องระบุวัตถุประสงค์ของการชำระเงินอย่างชัดเจน ใช้รูปแบบนี้เพื่อไม่ให้ถูกปฏิเสธ: “For the purchase of condominium unit [unit number] at [name of condominium] in the name of [your full name]”

ส่วนที่ 4: คู่มือทีละขั้นตอน เพื่อให้ธุรกรรมราบรื่น ควรดำเนินการตามลำดับนี้

• ขั้นตอนที่ 1: เตรียมเอกสาร ก่อนโอนเงิน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ลงนามครบถ้วนและมีผลผูกพันตามกฎหมายแล้ว ขอและตรวจสอบรายละเอียดบัญชีธนาคารระหว่างประเทศของผู้รับเงินให้ถูกต้อง ได้แก่ รหัส SWIFT เลขที่บัญชี และรายละเอียดสาขา บัญชีผู้รับเงินอาจเป็นบัญชีธนาคารไทยของคุณเอง หรือบัญชีเอสโครว์หรือบัญชีบริษัทอย่างเป็นทางการของผู้พัฒนาโครงการก็ได้

• ขั้นตอนที่ 2: สั่งโอนเงินระหว่างประเทศ สั่งโอนเงินระหว่างประเทศโดยตรงจากธนาคารในประเทศของคุณ ให้ส่งเงินเป็นดอลลาร์สหรัฐ ยูโร หรือสกุลเงินหลักอื่น และแจ้งธนาคารอย่างชัดเจนว่าห้ามแลกเป็น THB ก่อนที่เงินจะออกจากประเทศ

• ขั้นตอนที่ 3: การแลกเปลี่ยนเงินในไทย ทันทีที่เงินมาถึงไทย ธนาคารผู้รับเงินจะรับเงินตราต่างประเทศและแลกเป็นเงินบาทตามอัตราทางการประจำวัน ก่อนนำยอดเงินเข้าบัญชีปลายทาง

• ขั้นตอนที่ 4: ขอเอกสารอย่างเป็นทางการ เมื่อเงินเข้าบัญชีแล้ว ให้ติดต่อธนาคารไทยผู้รับเงินด้วยตนเองเพื่อขอแบบฟอร์ม FET หรือ Credit Advice อย่างเป็นทางการ ธนาคารจะขอสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้องและสัญญาจะซื้อจะขายที่ลงนามครบถ้วน

• ขั้นตอนที่ 5: การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ คุณยื่นเอกสาร FET ฉบับจริงต่อสำนักงานที่ดิน เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการ และกรรมสิทธิ์จะจดทะเบียนในชื่อของคุณอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ส่วนที่ 5: ความสำคัญระยะยาวของแบบฟอร์ม FET ความสำคัญของแบบฟอร์ม FET ไม่ได้จบแค่ตอนซื้อ ควรเก็บรักษาไว้ให้ดี เพราะสำคัญอย่างยิ่งต่อความคล่องตัวทางการเงินของคุณในอนาคต หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ในภายหลัง FET ฉบับจริงจะเป็นหลักฐานทางกฎหมายว่าเงินลงทุนเดิมของคุณมาจากต่างประเทศ เอกสารนี้ช่วยให้คุณนำเงินลงทุนเดิมพร้อมกำไรกลับประเทศของคุณได้อย่างง่ายดายและถูกกฎหมาย หากไม่มี คุณเสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบภาษีที่ใช้เวลานาน หรือการควบคุมเงินทุนอย่างเข้มงวดจากธนาคารแห่งประเทศไทย