สรุปสั้นๆ: ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 ประเทศไทยเปิดช่องทางการพำนักระยะยาวสำหรับผู้ซื้อคอนโดมูลค่าอย่างน้อย 3 ล้านบาท ช่องทางนี้ไม่ได้เป็นไปโดยอัตโนมัติ ต้องมีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาของไทย และจะได้รับอนุญาตให้พำนักชั่วคราวซึ่งต้องต่ออายุทุกปี ไม่ใช่ทั้งถิ่นที่อยู่ถาวรและไม่ใช่ใบอนุญาตทำงาน
ช่องทางนี้อ้างอิงจากอะไร
สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองของไทยได้ออกคำสั่งสองฉบับ คือ ที่ 237/2568 และ 238/2568 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2025 คำสั่งดังกล่าวกำหนดประเภทการพำนักชั่วคราว (Non-Immigrant) ใหม่สำหรับผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และอนุญาตให้ต่ออายุได้ครั้งละไม่เกินหนึ่งปี
ก่อนหน้านั้น ช่องทางที่ใกล้เคียงกันกำหนดให้ต้องลงทุน 10 ล้านบาท ช่องทางดังกล่าวยังคงมีอยู่ และในทางปฏิบัติ ผู้ที่ไม่มีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวจะต้องกลับไปใช้เกณฑ์ 10 ล้านบาท
ต้องมีอะไรบ้าง
- คอนโดมูลค่าอย่างน้อย 3,000,000 บาท ที่จดทะเบียนในชื่อของคุณ การซื้อในชื่อคู่สมรสหรือผ่านบริษัทอาจไม่เข้าเงื่อนไข
- ผู้ขายเป็นคนไทย: ผู้ขายต้องเป็นผู้มีสัญชาติไทยหรือบริษัทที่คนไทยมีอำนาจควบคุม เช่นเดียวกับผู้พัฒนาโครงการในประเทศส่วนใหญ่
- หนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (หรือหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย) เพื่อยืนยันการลงทุน หากไม่มีหนังสือฉบับนี้ คำขอมักถูกปฏิเสธ
- การโอนเงินจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และแบบฟอร์ม FET จากธนาคาร ซึ่งเป็นเงื่อนไขของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติอยู่แล้ว จึงควรเก็บไว้ใช้สำหรับวีซ่าด้วย
คำสั่งยังกล่าวถึงทางเลือกอื่น เช่น สัญญาเช่าที่จดทะเบียนซึ่งมีระยะเวลามากกว่า 3 ปี หรือค่าเช่าที่พักอาศัยที่ชำระล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม แหล่งข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญในไทยระบุว่าการบังคับใช้ยังไม่เป็นแนวทางเดียวกัน
ขั้นตอนในทางปฏิบัติ
- คุณซื้อคอนโดที่เข้าเงื่อนไข และจดทะเบียนในชื่อของคุณที่สำนักงานที่ดิน
- คุณขอหนังสือรับรองการลงทุน
- คุณยื่นคำขอต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และได้รับอนุญาตในระยะสั้นก่อนในเบื้องต้น
- คุณขยายระยะเวลาพำนักเป็นหนึ่งปี และต่ออายุทุกปีตราบเท่าที่ยังเป็นเจ้าของคอนโด การขายคอนโดจะทำให้ฐานของวีซ่าหมดไป
ข้อกำหนดการรายงานตัวตามปกติ เช่น การรายงานตัวทุก 90 วัน และการขอ re-entry permit ก่อนเดินทางออกจากไทย ยังคงมีผลบังคับใช้
สิ่งที่ช่องทางนี้ไม่ได้ให้
- ไม่ได้ถิ่นที่อยู่ถาวรและไม่ได้สัญชาติ
- ไม่มีสิทธิ์ทำงานในไทย หากต้องการทำงานต้องมีใบอนุญาตทำงานแยกต่างหาก
- ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะคอนโด ภายในโควตาต่างชาติ 49 % ต่ออาคาร
สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อ
- คอนโดที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง (พรีเซล): กรรมสิทธิ์จะจดทะเบียนเมื่อส่งมอบเท่านั้น คุณจึงยื่นคำขอได้ก็ต่อเมื่อคอนโดสร้างเสร็จและจดทะเบียนในชื่อของคุณแล้ว หากต้องการวีซ่าทันที ควรพิจารณาคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว
- โควตาต่างชาติ: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าอาคารยังมีโควตาต่างชาติเหลือสำหรับยูนิตที่คุณเลือก
- กฎยังใหม่อยู่: ช่องทางนี้มีมาไม่ถึงหนึ่งปี และมีการออกคำสั่งเพิ่มเติมในปี 2026 ควรตรวจสอบขั้นตอนปัจจุบันกับทนายความไทยหรือสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองก่อนลงนาม
Casa Pattaya ช่วยคุณได้อย่างไร
เราดูแลนักลงทุนที่ซื้อคอนโดในพัทยา ตั้งแต่การค้นหาจนถึงการส่งมอบกุญแจ หากวีซ่าเป็นส่วนหนึ่งของแผนของคุณ เราจะนำเสนอโครงการที่เข้าเงื่อนไข ตรวจสอบโควตาต่างชาติที่ยังว่าง ช่วยดูแลเรื่องการโอนเงินและแบบฟอร์ม FET และแนะนำทนายความด้านตรวจคนเข้าเมืองที่เป็นอิสระให้คุณ
ส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp หรือ นัดหมายปรึกษา
ข้อมูลในบทความนี้เป็นสถานการณ์ ณ เดือนพฤศจิกายน 2026 และอ้างอิงจากคำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ 237/2568 และ 238/2568 มีไว้เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น และไม่ถือเป็นคำแนะนำด้านกฎหมายหรือการตรวจคนเข้าเมือง เงื่อนไขอาจเปลี่ยนแปลงได้ และควรตรวจสอบกับทนายความไทยก่อนตกลงผูกพันใดๆ
