ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยด้วยวีซ่าท่องเที่ยวได้หรือไม่

1คำตอบสั้น ๆ: วีซ่าไม่มีผลต่อกรรมสิทธิ์

ผู้ซื้อจำนวนมากเชื่อว่าต้องมีวีซ่า “พิเศษ” ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ หรือใบอนุญาตทำงานก่อน จึงจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ นั่นเป็นความเข้าใจผิด พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) ซึ่งเป็นกฎหมายที่กำกับดูแลการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติ ไม่มีข้อจำกัดใด ๆ เกี่ยวกับประเภทวีซ่าหรือสถานะการพำนักเลย นักท่องเที่ยวที่ได้ตราประทับ 30 หรือ 60 วันมีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของเท่ากับผู้เกษียณที่ถือวีซ่า O-A หรือผู้บริหารที่มีใบอนุญาตทำงานทุกประการ
กฎหมายไม่ได้ตรวจสอบว่าคุณมีสถานะเข้าเมืองแบบใด แต่ดูว่าเงินมาจากที่ใด เงื่อนไขที่แท้จริงมีเพียงข้อเดียว คือเงินค่าซื้อต้องโอนเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และมีเอกสารหลักฐานครบถ้วน เมื่อทำตามเงื่อนไขนี้และยังอยู่ภายในโควตาต่างชาติของอาคาร ชื่อของคุณก็จะปรากฏบนโฉนด

2ทำไมวีซ่านักท่องเที่ยวจึงไม่มีผล – หลักกฎหมาย

มาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่าใครบ้างที่ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ โดยระบุประเภทต่าง ๆ เช่น ชาวต่างชาติที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อชำระค่าซื้อ ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร และผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนบางประเภท ไม่มีส่วนใดระบุว่าวีซ่านักท่องเที่ยว วีซ่าเกษียณอายุ หรือสถานะการพำนักใด ๆ เป็นเงื่อนไขของการถือกรรมสิทธิ์
ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ทำตามเงื่อนไขด้วยวิธีที่ง่ายที่สุด คือโอนเงินค่าซื้อเต็มจำนวนเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ และรับหนังสือรับรองจากธนาคาร นี่คือขั้นตอนชี้ขาด ไม่ใช่ตราประทับในหนังสือเดินทางของคุณ
ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อจึงสามารถเดินทางเข้าประเทศไทยด้วยตราประทับยกเว้นวีซ่าตามปกติ ชมคอนโดในจอมเทียนหรือวงศ์อมาตย์ และซื้อพร้อมรับโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องตามกฎหมายได้ในการเดินทางครั้งเดียวกัน โดยไม่ต้องขอวีซ่าระยะยาว

3สิ่งที่ชาวต่างชาติซื้อได้ และสิ่งที่ซื้อไม่ได้

ปัจจัยที่เป็นข้อจำกัดไม่ใช่วีซ่า แต่เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายไทยแบ่งแยกระหว่างคอนโดกับที่ดินไว้อย่างชัดเจน:

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ในพัทยา คอนโดแบบฟรีโฮลด์จึงเป็นเส้นทางที่ชัดเจนและปลอดภัยที่สุดสู่การเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง และเปิดกว้างให้คุณซื้อได้เต็มที่แม้ถือวีซ่านักท่องเที่ยว

4โควตาต่างชาติ 49%

กฎเกี่ยวกับคอนโดเพียงข้อเดียวที่จำกัดผู้ซื้อชาวต่างชาติจริง ๆ คือโควตาต่างชาติ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติรวมกันถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่จดทะเบียนทั้งหมดในอาคาร ส่วนอีก 51% ที่เหลือต้องเป็นของบุคคลสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลไทย

• โควตาคำนวณจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต – เพนต์เฮาส์ขนาดใหญ่ใช้โควตามากกว่าสตูดิโอ
• โควตาใช้แยกเป็นรายอาคาร และตรวจสอบ ณ เวลาที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• ในโครงการยอดนิยมของพัทยาและภูเก็ต โควตาต่างชาติอาจเต็มก่อนโครงการสร้างเสร็จหลายเดือน

ณ ปี 2026 เพดาน 49% ยังคงเดิม ข้อเสนอให้ปรับเพิ่มเป็น 75% เคยมีการหารือกัน แต่ยังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย

5เงื่อนไขที่แท้จริง: แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction)

ถ้าวีซ่าไม่สำคัญ แล้วอะไรสำคัญ? เส้นทางของเงิน ในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ คุณต้องพิสูจน์ได้ว่าเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และธนาคารไทยเป็นผู้แลกเปลี่ยนเป็นเงินบาท
หลักฐานดังกล่าวคือแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET หรือที่เรียกว่า ธ.ต.3 / T.T.3) ซึ่งออกโดยธนาคารไทยผู้รับเงินโอน เอกสารนี้เป็นข้อกำหนดตามกฎหมายสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่เพียงพิธีการ

• สำหรับเงินโอนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออก FET ให้โดยอัตโนมัติ ส่วนยอดที่น้อยกว่านั้นให้ขอหนังสือรับรองจากธนาคาร
• รายละเอียดการโอนต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน เช่น “เพื่อซื้อห้องชุดในอาคารชุด”
• ชื่อใน FET ต้องตรงกับชื่อบนโฉนด

6คุณไม่จำเป็นต้องอยู่ในประเทศไทยด้วยซ้ำ

เนื่องจากกรรมสิทธิ์กับการเข้าเมืองเป็นคนละเรื่องกัน ผู้ซื้อจำนวนมากจึงทำการซื้อจนเสร็จสิ้นจากต่างประเทศทั้งหมด โดยไม่ต้องมีวีซ่าเลย ซึ่งทำได้ผ่านหนังสือมอบอำนาจที่ให้ทนายความที่ไว้วางใจได้ดำเนินการแทนคุณที่สำนักงานที่ดิน

• การโอนคอนโดต้องใช้แบบหนังสือมอบอำนาจอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน Chor 21 (อ.ช.21) หนังสือมอบอำนาจทั่วไปหรือที่ทำเป็นภาษาต่างประเทศจะไม่ได้รับการยอมรับ
• หนังสือมอบอำนาจต้องผ่านการรับรองโดยโนตารีในประเทศของคุณ และรับรองนิติกรณ์โดยสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย (ประเทศไทยไม่ได้เป็นภาคีอนุสัญญาอะพอสทิล)
• ทนายความจะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ประสานงานการโอนเงินที่มีเอกสาร FET และรับโฉนด (Chanote) แทนคุณ

ดังนั้น วีซ่านักท่องเที่ยวจึงไม่เพียงเพียงพอสำหรับการซื้อ แต่ยังไม่จำเป็นด้วยซ้ำ เพียงแต่เป็นวีซ่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ถืออยู่เมื่อมาชมทรัพย์ด้วยตนเอง

7วิลล่า บ้าน และที่ดิน – โครงสร้างการถือครองที่ควรรู้

หากคุณต้องการวิลล่าหรือบ้านพร้อมที่ดินแทนคอนโด หลักที่ว่าวีซ่าไม่มีผลก็ยังใช้เช่นเดิม แต่โครงสร้างการถือครองจะเปลี่ยนไป เพราะชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้ ช่องทางที่ถูกกฎหมายมีดังนี้:

• การเช่าแบบจดทะเบียน (ลีสโฮลด์) – สูงสุด 30 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาสูงสุดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อตกลงต่ออายุระบุไว้ในสัญญาได้ แต่กฎหมายไม่ได้รับประกัน
• กรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร + การเช่าที่ดิน – คุณเป็นเจ้าของตัวอาคารวิลล่าและเช่าที่ดินที่อาคารตั้งอยู่
• สิทธิเก็บกิน (Usufruct) – สิทธิ์ในการใช้ทรัพย์และรับรายได้จากทรัพย์นั้นตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่กำหนด
• สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) – สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่น

8ค่าใช้จ่าย ภาษี และค่าธรรมเนียม

ไม่ว่าจะถือวีซ่าประเภทใด ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมก็เท่ากัน ที่สำนักงานที่ดินโดยประมาณจะมีรายการต่อไปนี้ ส่วนการแบ่งภาระระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายมักเป็นเรื่องที่เจรจากัน:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน
• อากรแสตมป์: 0.5% (ชำระในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% กรณีขายต่อภายในห้าปีนับจากวันที่ได้มา
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คำนวณในฝั่งผู้ขาย
• อื่น ๆ: เงินสมทบกองทุนส่วนกลาง ค่าส่วนกลาง และสำหรับการซื้อจากต่างประเทศ จะมีค่าหนังสือมอบอำนาจ ค่าแปล และค่ารับรองนิติกรณ์

9ซื้อได้ไม่ได้แปลว่าอยู่ได้ – วางแผนการพำนักของคุณ

และนี่คืออีกด้านที่สำคัญ: เนื่องจากคอนโดไม่ได้ให้สิทธิ์ในการพำนัก วีซ่านักท่องเที่ยวที่คุณใช้ตอนซื้อจึงยังอนุญาตให้อยู่ได้เพียงระยะสั้นตามอายุของวีซ่าเท่านั้น หากต้องการอยู่อาศัยในบ้านหลังใหม่ระยะยาว คุณต้องมีแผนวีซ่าแยกต่างหาก:

• Destination Thailand Visa (DTV) – ทางเลือกที่ยืดหยุ่น อายุ 5 ปี เข้าออกได้หลายครั้ง สำหรับผู้ทำงานทางไกลและไลฟ์สไตล์ (180 วันต่อการเข้าประเทศแต่ละครั้ง)
• Thailand Privilege (เดิมชื่อ Elite) – วีซ่าระยะยาวแบบสมาชิก ผู้พัฒนาโครงการบางรายมอบให้พร้อมการซื้อทรัพย์ระดับไฮเอนด์
• Long-Term Resident (LTR) – วีซ่า 10 ปีสำหรับผู้มีรายได้สูง ผู้เกษียณอายุ และผู้เชี่ยวชาญทักษะสูง
• Non-Immigrant O-A (เกษียณอายุ) – สำหรับผู้ที่มีอายุ 50 ปีขึ้นไปและมีรายได้หรือเงินฝากตามเกณฑ์

วีซ่าเหล่านี้ไม่มีประเภทใดกำหนดให้ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ช่วยให้ได้วีซ่าเร็วขึ้น เลือกวีซ่าให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ และเลือกคอนโดให้เหมาะกับการลงทุน แยกการตัดสินใจสองเรื่องนี้ออกจากกัน

10ขั้นตอนการซื้อทีละขั้น

1. ขอหนังสือยืนยันโควตาต่างชาติของอาคารที่ต้องการเป็นลายลักษณ์อักษร ก่อนทำสิ่งอื่นใด
2. จองยูนิตด้วยเงินจองจำนวนเล็กน้อยพร้อมสัญญาจองที่ลงนามแล้ว
3. ว่าจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่เป็นอิสระให้ตรวจสอบสถานะ (due diligence) ของโฉนด ผู้พัฒนาโครงการ และนิติบุคคลอาคารชุด
4. ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อผลการตรวจสอบสถานะเรียบร้อย
5. โอนเงินจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ โดยระบุวัตถุประสงค์ว่า “ซื้อคอนโด” และรับแบบฟอร์ม FET
6. จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ด้วยตนเองหรือผ่านหนังสือมอบอำนาจ Chor 21
7. รับโฉนด (Chanote) – เอกสารสิทธิ์ในชื่อของคุณ ซึ่งเป็นรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่มั่นคงที่สุดในประเทศไทย

11ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและสัญญาณเตือน

• วางเงินจองก่อนได้รับการยืนยันว่ายังมีโควตาต่างชาติ
• โอนเงินเป็นเงินบาทแทนเงินตราต่างประเทศ หรือโอนจากบัญชีที่ไม่ถูกต้อง
• เข้าใจว่าโครงการ “อพาร์ตเมนต์” เป็นคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนแล้ว ทั้งที่มีเพียงคอนโดที่จดทะเบียนเท่านั้นที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เต็มได้
• พึ่งพาบริษัทนอมินีให้ “ถือ” ที่ดิน
• ข้ามการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายโดยผู้เชี่ยวชาญอิสระเพื่อประหยัดเงินไม่กี่พันบาท
• สับสนระหว่างสิทธิ์ในการซื้อกับสิทธิ์ในการพำนัก