คุณเป็นเจ้าของและปล่อยเช่าคอนโดในพัทยาได้อย่างง่ายดายจากประเทศของคุณโดยไม่ต้องอาศัยอยู่ในประเทศไทย ขอเพียงมีพันธมิตรที่ไว้ใจได้ในพื้นที่คอยบริหารทรัพย์สินให้ สำหรับการเช่าระยะสั้น ค่าคอมมิชชัน 20% ของรายได้ถือเป็นมาตรฐานในพัทยา ส่วนการเช่าระยะยาว คุณจ่ายค่าคอมมิชชันการหาผู้เช่าครั้งเดียว คือค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาหนึ่งปี และค่าเช่าครึ่งเดือนสำหรับสัญญาหกเดือน ความแตกต่างระหว่างการบริหารที่ดีกับการบริหารระดับธรรมดาไม่ได้อยู่ที่ค่าคอมมิชชันมากเท่ากับอัตราการเข้าพัก การดูแลรักษาคอนโด และความโปร่งใสของรายงานบัญชี ซึ่งเป็นสิ่งที่กำหนดผลตอบแทนสุทธิที่คุณได้รับจริง
ในคู่มือนี้ เราจะพาไปดูรูปแบบการบริหารทรัพย์สินแบบต่าง ๆ ในพัทยา ทั้งสิ่งที่บริษัทบริหารควรทำ ข้อสัญญาที่ควรตรวจสอบ ภาษีและหน้าที่ตามกฎหมายของผู้ให้เช่าชาวต่างชาติ และตัวอย่างการคำนวณผลตอบแทนสุทธิ
สามวิธีบริหารคอนโดในพัทยาจากทางไกล
ไม่ใช่เจ้าของทุกคนที่ต้องการบริการบริหารแบบครบวงจร ทางเลือกขึ้นอยู่กับว่าคุณมาพัทยาบ่อยแค่ไหนในแต่ละปี วางแผนปล่อยเช่าแบบใด และต้องการมีส่วนร่วมด้วยตนเองมากน้อยเพียงใด
1. บริหารเองโดยมีผู้ติดต่อในพื้นที่
คุณหาผู้เช่าเอง (หรือผ่านเอเจนต์) และมีคนในพื้นที่ เช่น เพื่อน แม่บ้านประจำ หรือช่าง คอยดูแลปัญหาและเรื่องกุญแจ นี่เป็นรูปแบบที่ประหยัดที่สุด แต่คุณต้องติดต่อได้เสมอ สื่อสารภาษาเดียวกับฝ่ายบริหารอาคารได้ และต้องไว้วางใจคนเพียงคนเดียวอย่างมาก
2. ใช้เอเจนต์หาผู้เช่าเท่านั้น
เอเจนต์หาผู้เช่าระยะยาว จัดทำสัญญา และรับค่าคอมมิชชันครั้งเดียว หลังจากนั้นความรับผิดชอบต่อเนื่องจะกลับมาเป็นของคุณ เหมาะสำหรับผู้ที่ปล่อยเช่ารายปีและแวะมาพัทยาเป็นครั้งคราว
3. บริหารแบบครบวงจร
บริษัทบริหารดูแลทุกอย่าง ทั้งการตลาด การคัดเลือกผู้เช่าหรือแขก การเก็บค่าเช่า การชำระบิล การทำความสะอาด การบำรุงรักษา และรายงานบัญชีรายเดือน รูปแบบนี้เหมาะกับนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ โดยเฉพาะการเช่าระยะสั้นหรือกรณีมีหลายยูนิต โครงการใหม่บางแห่งมีบริการนี้ในอาคารโดยตรง เช่น Harmonia City Garden ที่มีคอนเซียร์จและบริการปล่อยเช่าภายในโครงการ
บริษัทบริหารในพัทยาคิดค่าบริการเท่าไร?
ไม่มีอัตราทางการ แต่ละบริษัทกำหนดราคาต่างกัน ตารางด้านล่างสรุปค่าบริการโดยทั่วไปในตลาด คุณอ่านบทวิเคราะห์โดยละเอียดเรื่องผลตอบแทนจากค่าเช่าในพัทยาได้ในบทความภาพรวมของเรา ขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้งก่อนเซ็นสัญญา
| รูปแบบ | ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไป | บริการที่มักรวมอยู่ | เหมาะสำหรับ |
|---|---|---|---|
| บริหารเอง + ผู้ติดต่อ | จ่ายตามบริการแต่ละครั้ง | ปัญหาและกุญแจ | เจ้าของที่มาพัทยาบ่อย |
| เอเจนต์หาผู้เช่า | ครั้งเดียว: ค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาหนึ่งปี ค่าเช่าครึ่งเดือนสำหรับสัญญาหกเดือน | การตลาด การคัดเลือกผู้เช่า สัญญา | การปล่อยเช่ารายปีแบบไม่ซับซ้อน |
| บริหารครบวงจร – ระยะยาว | ค่าคอมมิชชันการหาผู้เช่า (ค่าเช่าหนึ่งหรือครึ่งเดือน) บวกค่าบริหารต่อเนื่องตามตกลง | การเก็บค่าเช่า บิล การบำรุงรักษา รายงานเช็กอินและเช็กเอาต์ | นักลงทุนที่ไม่ต้องการจัดการอะไรเอง |
| บริหารครบวงจร – ระยะสั้น | 20% ของรายได้ | การลงประกาศบนแพลตฟอร์ม เช็กอิน การทำความสะอาดระหว่างแขกแต่ละราย การปรับราคาแบบไดนามิก | ห้องพักตากอากาศในอาคารที่กฎหมายอนุญาต |
ควรใส่ใจว่าอะไรบ้างที่ไม่รวมอยู่ในเปอร์เซ็นต์นี้ ตัวอย่างเช่น บริษัทบริหาร One Fine BnB คำนวณค่าคอมมิชชันจากรายได้ค่าเช่าเท่านั้น ส่วนค่าใช้จ่ายอย่างการทำความสะอาดระหว่างแขกแต่ละราย ผ้าปูที่นอน ของใช้สิ้นเปลือง ค่าเรียกช่างซ่อมบำรุง และค่าส่วนกลางที่จ่ายให้อาคาร เจ้าของเป็นผู้รับผิดชอบ ค่าธรรมเนียมแรกเข้าแบบจ่ายครั้งเดียวก็ไม่ใช่เรื่องแปลกเช่นกัน
สิ่งที่บริษัทบริหารที่ดีควรทำให้คุณ
- การตลาดและการคัดเลือกผู้เช่า: ภาพถ่าย การลงประกาศ การตรวจสอบหนังสือเดินทางและวีซ่าของผู้เช่า และสัญญาเช่าสองภาษา
- เงินประกันและรายงาน: การเก็บเงินประกัน (มาตรฐานคือค่าเช่าหนึ่งถึงสองเดือน) และการบันทึกภาพสภาพห้อง ณ วันเช็กอินและเช็กเอาต์ รวมถึงรายการทรัพย์สินในห้อง
- การเก็บค่าเช่าและการชำระเงิน: การเก็บค่าเช่า การชำระค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ และค่าอินเทอร์เน็ต และการชำระค่าส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุด (Juristic Person)
- การบำรุงรักษา: การแก้ไขปัญหาผ่านช่าง การล้างเครื่องปรับอากาศเป็นประจำ และการขออนุมัติจากคุณก่อนสำหรับการซ่อมแซมที่เกินวงเงินที่ตกลงกัน
- การรายงานต่อหน่วยงานราชการ: การยื่นแบบ TM30 สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายในกรณีที่เกี่ยวข้อง (ดูด้านล่าง)
- การรายงานต่อคุณ: รายงานบัญชีรายเดือนพร้อมรายรับ รายจ่าย ใบเสร็จ และภาพถ่าย รวมถึงการโอนยอดคงเหลือเข้าบัญชีของคุณ
10 คำถามที่ควรถามก่อนเซ็นสัญญา
- บริษัทจดทะเบียนในประเทศไทยหรือไม่ และใครเป็นผู้มีอำนาจลงนาม?
- ค่าคอมมิชชันคำนวณจากอะไรกันแน่ ค่าเช่าที่ได้รับจริงหรือค่าเช่าตามสัญญา?
- มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใดบ้างที่เรียกเก็บแยก (ทำความสะอาด ซักรีด ภาพถ่าย ค่าธรรมเนียมแรกเข้า)?
- บริษัทดำเนินการซ่อมแซมได้ในวงเงินไม่เกินเท่าใดโดยไม่ต้องขออนุมัติจากคุณ?
- เงินประกันของผู้เช่าเก็บไว้ที่ใด และใครเป็นผู้ตัดสินใจเรื่องการหักเงิน?
- ออกรายงานบัญชีบ่อยแค่ไหน และมีอะไรบ้าง (ใบเสร็จ รายการเดินบัญชีธนาคาร ภาพถ่าย)?
- ค่าเช่าจะโอนให้คุณภายในกี่วัน และโอนเข้าบัญชีใด?
- บริษัทยื่น TM30 และหักภาษี ณ ที่จ่ายให้หรือไม่ และใครรับผิดชอบหากบริษัทไม่ดำเนินการ?
- มีประกันภัยสำหรับคอนโดและทรัพย์สินภายในหรือไม่ และใครเป็นผู้จ่าย?
- ระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อยกเลิกสัญญาเป็นเท่าใด และการจองล่วงหน้าของการเช่าระยะสั้นจะเป็นอย่างไร?
การเช่าระยะสั้น: กฎหมายอนุญาตอะไรบ้าง
ก่อนเลือกบริษัทที่รับปากว่าจะมีอัตราการเข้าพักสูงผ่าน Airbnb คุณควรรู้กรอบกฎหมายเสียก่อน ในเดือนมีนาคม 2025 กระทรวงมหาดไทยของไทยย้ำชัดอีกครั้งว่าการปล่อยเช่าห้องชุดคอนโดแบบรายวันผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติโรงแรม และผู้ฝ่าฝืนจะถูกดำเนินคดี (Nation Thailand) จากบทวิเคราะห์ของสำนักงานกฎหมาย Juslaws มาตรา 59 ของพระราชบัญญัติโรงแรม ปี 2004 กำหนดโทษจำคุกสูงสุดหนึ่งปี ปรับสูงสุด 20,000 บาท และปรับรายวันต่อเนื่องสูงสุด 10,000 บาทต่อวัน ข้อยกเว้นที่ยอมรับกันในทางปฏิบัติคือการเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไป
สำหรับนักลงทุน นี่หมายความว่าในอาคารคอนโดส่วนใหญ่ การเช่ารายเดือนหรือนานกว่านั้นเป็นรูปแบบที่ปลอดภัย การเช่าที่สั้นกว่านั้นเหมาะเฉพาะกับทรัพย์และโครงการที่มีใบอนุญาตที่เหมาะสมเท่านั้น ก่อนซื้อ ควรตรวจสอบข้อบังคับของอาคารด้วย และสอบถามบริษัทบริหารให้ชัดเจนว่าดำเนินงานอย่างไร
ภาษีและหน้าที่ในการรายงานสำหรับผู้ให้เช่าชาวต่างชาติ
ในประเทศไทย
รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องเสียภาษีเงินได้ของไทย แม้เจ้าของจะเป็นชาวต่างชาติและอยู่ในประเทศไทยน้อยกว่า 180 วันต่อปีก็ตาม เกณฑ์ 180 วันใช้กำหนดเพียงถิ่นที่อยู่ทางภาษี ส่วนผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในไทยต้องเสียภาษีจากรายได้ที่มีแหล่งที่มาในไทย (Luther) ตามข้อมูลของสำนักงานบัญชี HLB Thailand เจ้าของชาวต่างชาติมีสิทธิ์หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% ของค่าเช่ารวม ส่วนที่เหลือเสียภาษีอัตราก้าวหน้า ตั้งแต่ 0% สำหรับ 150,000 บาทแรก ไปจนถึง 35% สำหรับรายได้ส่วนที่เกิน 5 ล้านบาท หากค่าเช่าจ่ายให้เจ้าของชาวต่างชาติผ่านนิติบุคคลไทย มักมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% การหักนี้ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย คุณสามารถยื่นแบบแสดงรายการประจำปีและขอคืนภาษีที่ถูกหักไว้เกินได้ แต่การคืนภาษีไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ
TM30 – การแจ้งที่พักของผู้เช่าชาวต่างชาติ
ตามมาตรา 38 ของพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง เจ้าบ้านหรือผู้ให้เช่าที่รับชาวต่างชาติเข้าพักอาศัยต้องแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองด้วยแบบ TM30 ภายใน 24 ชั่วโมงนับจากที่ชาวต่างชาติเข้าพัก หากไม่ดำเนินการอาจถูกปรับสูงสุด 2,000 บาทต่อคน (Forvis Mazars) ตั้งแต่ปี 2020 ไม่ต้องยื่นแบบใหม่หากผู้เช่ารายเดิมกลับมาภายในระยะเวลาพำนักที่แจ้งไว้ (Tilleke & Gibbins) หากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ นี่คืองานประเภทที่บริษัทบริหารควรรับไปดำเนินการแทน
ในประเทศที่คุณมีถิ่นที่อยู่ทางภาษี
หากคุณมีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในประเทศอื่น โดยทั่วไปคุณต้องแจ้งรายได้ค่าเช่าจากต่างประเทศในแบบแสดงรายการภาษีที่ประเทศนั้น ภายใต้อนุสัญญาภาษีซ้อนกับประเทศไทย สิทธิ์ในการเก็บภาษีจากรายได้จากอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปเป็นของประเทศไทยซึ่งเป็นที่ตั้งของทรัพย์ และตามหลักเกณฑ์ของประเทศคุณ รายได้นั้นอาจได้รับยกเว้นภาษีในประเทศของคุณ หรือนำภาษีที่เสียในไทยไปเครดิตได้ รายละเอียดขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ ขอให้บริษัทบริหารจัดทำรายงานประจำปีที่เป็นระเบียบพร้อมหลักฐานภาษีที่ถูกหักไว้ เพราะที่ปรึกษาภาษีของคุณจะต้องใช้
ข้อมูลในส่วนนี้เป็นข้อมูลทั่วไปและไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี โปรดขอคำแนะนำจากทนายความผู้เชี่ยวชาญและที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ
ตัวอย่างการคำนวณ: จากค่าเช่ารวมสู่ผลตอบแทนสุทธิ
ตัวอย่างต่อไปนี้มีไว้เพื่อประกอบความเข้าใจเท่านั้น โดยใช้สมมติฐานที่เรากำหนดขึ้นสำหรับการคำนวณ คือสตูดิโอขนาด 35 ตร.ม. ปล่อยเช่าระยะยาวเดือนละ 15,000 บาท โดยมีห้องว่างหนึ่งเดือนต่อปี ค่าส่วนกลางกำหนดไว้ที่ 55 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ซึ่งเป็นตัวเลขที่อยู่ในช่วงปกติของอาคารขนาดกลางตามข้อมูลของ Pearl Property (40–80 บาทต่อ ตร.ม.)
| รายการ | การคำนวณ | จำนวนเงินต่อปี (บาท) |
|---|---|---|
| ค่าเช่าที่ได้รับ | 15,000 × 11 เดือน | 165,000 |
| ค่าคอมมิชชันการหาผู้เช่า | ค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาหนึ่งปี | -15,000 |
| ค่าส่วนกลาง | 35 ตร.ม. × 55 × 12 | -23,100 |
| ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม (สมมติฐาน) | จำนวนเงินโดยประมาณ | -7,000 |
| รายได้สุทธิก่อนภาษี | 119,900 |
หากซื้อคอนโดมาในราคา 2.5 ล้านบาท ตัวเลขนี้จะเท่ากับผลตอบแทนสุทธิก่อนภาษีประมาณ 4.8% เทียบกับผลตอบแทนรวม 7.2% เมื่อได้ค่าเช่าเต็ม 12 เดือน ส่วนต่างนี้คือเหตุผลที่คุณควรพิจารณาข้อเสนอของบริษัทบริหารทุกรายจากตัวเลขสุทธิ ไม่ใช่ตัวเลขรวม คุณดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายประจำทั้งหมดได้ในคู่มือ ต้นทุนที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ในพัทยา
เคล็ดลับการบริหารทางไกลแบบไม่มีเรื่องให้ประหลาดใจ
- เปิดบัญชีธนาคารไทยหรือกำหนดช่องทางการโอนเงินที่แน่นอน เพื่อไม่ให้ค่าเช่าผ่านบัญชีส่วนตัวของผู้จัดการ หากคุณยังไม่ได้โอนเงินสำหรับการซื้อ อ่านคำอธิบายได้ในคู่มือ การโอนเงินมาประเทศไทยและแบบฟอร์ม FET
- ฝากกุญแจสำรองไว้กับบุคคลที่สอง เช่น ที่สำนักงานอาคารหรือกับทนายความของคุณ ไม่ใช่ฝากไว้กับบริษัทบริหารเพียงแห่งเดียว
- ขอสิทธิ์เข้าดูบิลค่าไฟฟ้าและค่าน้ำโดยตรง เพื่อให้มั่นใจว่ามีการชำระตรงเวลา
- มาเยี่ยมปีละครั้ง หรือส่งคนมาตรวจสภาพห้องอย่างเป็นอิสระ
- เลือกทำเลที่ปล่อยเช่าง่าย คอนโดใกล้ชายหาดและสาธารณูปโภค เช่น ในพัทยากลาง ปล่อยเช่าได้เร็วกว่า ซึ่งทำให้งานของบริษัทบริหารทุกรายง่ายขึ้น
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติปล่อยเช่าคอนโดในพัทยาอย่างถูกกฎหมายได้หรือไม่?
ได้ ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของคอนโดแบบฟรีโฮลด์ภายในโควตาต่างชาติสามารถปล่อยเช่าได้ ในอาคารส่วนใหญ่ การเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปเป็นแนวทางปกติ ส่วนการเช่ารายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมถือว่าผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติโรงแรม
บริษัทบริหารในพัทยาคิดค่าบริการเท่าไร?
สำหรับการเช่าระยะสั้น 20% ของรายได้ถือเป็นมาตรฐาน ส่วนการเช่าระยะยาว คุณจ่ายค่าคอมมิชชันการหาผู้เช่า คือค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาหนึ่งปี และค่าเช่าครึ่งเดือนสำหรับสัญญาหกเดือน ตรวจสอบว่าค่าใช้จ่ายใดไม่รวมอยู่ในเปอร์เซ็นต์นี้ เช่น ค่าทำความสะอาด ผ้าปูที่นอน และค่าธรรมเนียมแรกเข้า
ถ้าปล่อยเช่ารายปี จำเป็นต้องใช้บริษัทบริหารหรือไม่?
ไม่จำเป็น เอเจนต์ที่หาผู้เช่าให้และผู้ติดต่อในพื้นที่สำหรับแก้ปัญหาอาจเพียงพอแล้ว แต่หากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ บริษัทบริหารจะช่วยให้คุณไม่ต้องยุ่งยากกับการเก็บค่าเช่า บิล การแจ้ง TM30 และการซ่อมแซม
ใครเป็นผู้ยื่นแบบ TM30 เมื่อปล่อยเช่าคอนโด?
หน้าที่ตามกฎหมายเป็นของเจ้าบ้านหรือผู้ให้เช่า ภายใน 24 ชั่วโมงนับจากที่ชาวต่างชาติเข้าพัก ในทางปฏิบัติ เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศมักมอบหมายงานนี้ให้บริษัทบริหาร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าระบุเรื่องนี้ไว้ในสัญญา
ค่าเช่าของฉันจะถูกหักภาษีในประเทศไทยหรือไม่?
บ่อยครั้งใช่ หากนิติบุคคลไทยเป็นผู้จ่ายค่าเช่าให้เจ้าของชาวต่างชาติ การหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% ถือเป็นมาตรฐาน คุณสามารถยื่นแบบแสดงรายการประจำปีและขอคืนภาษีได้หากภาษีที่ต้องเสียจริงต่ำกว่า เก็บหนังสือรับรองการหักภาษีไว้สำหรับการยื่นภาษีในประเทศที่คุณมีถิ่นที่อยู่ทางภาษี
จะรู้ได้อย่างไรว่าบริษัทบริหารน่าเชื่อถือ?
ขอคำแนะนำจากเจ้าของห้องในอาคารเดียวกัน ตรวจสอบการจดทะเบียนบริษัท ขอรายงานบัญชีรายเดือนพร้อมใบเสร็จและรายการเดินบัญชีธนาคาร และเริ่มต้นด้วยสัญญาที่มีระยะเวลาบอกกล่าวยกเลิกสั้น บริษัทที่ปฏิเสธความโปร่งใสอย่างเต็มที่คือสัญญาณเตือน
อยากลงทุนในพัทยาอย่างมั่นใจ?
ทีมงาน Casa Pattaya ดูแลนักลงทุนตั้งแต่การค้นหาจนถึงการส่งมอบกุญแจ ด้วยความใส่ใจ โปร่งใส และประสบการณ์จริงในพื้นที่
ส่งข้อความถึงเราทาง WhatsApp | โครงการทั้งหมด | นัดหมายปรึกษา
